地產股/酒店股簡單估值

地產及酒店股簡單估值

大凡大牛市, 金融股及地產股必定是主角之一, 原因是牛市必會大幅推動財富轉移, 金融股及地產股肯定是最受益的行業!!!

先講講地產, 一般坊間對地產股的計法繁複, 就算會計帳目上的物業公平計算收益, 很多時都會與實際有很大出入! 筆者向來喜歡簡單就是美, 而且重要快靚正, 所以內房股在下會以1萬銀1平方米來將股票估值, 因為係以賣價計, 地產佬一向食水深, 賣一間差不多賺三間, 賣左後先計數, 到時先反映市值的話, 股價已經升到天價啦, 所以用賣樓尺價計我認為最實際! 其實幾多錢一米都唔係個point, 個point係用來比較邊隻地產股有錢途, 股價仲有水位上嘛.

國內建築成本每尺約$400-(約4300/米)+地價約$1200/米, 成本已$5500/米, 今日市勢新樓GP有5-6成, 即係每米最少要賣$11,000/米, 賣1間賺1間...所以內房股來緊3-5年條數好易計!!!

仲有, 做地產發展一般分4-5期俾建築商, 而尾期一般都係借頭借路扣數用的, 呢筆數都未計呢...

任何國家都好, 要分享經濟起飛, 一定要投資該國中型至大型地產股, 原因好簡單, 經濟好通貨膨脹高, 手上d錢唔值錢就自然買樓房"保值", 全世界人的觀念都係咁, 咁地產股又有乜理由唔豬龍入水?!

以下是深圳控股(604)的業績新聞:

深圳控股半年賺７﹒０１億元，升８﹒１倍，派息８仙

2007/09/12 09:21

　　《經濟通通訊社１２日專訊》深圳控股（０６０４）公布，截至今年６月３０日止半年業績
，純利７﹒０１億元，升８﹒１倍，每股基本盈利２４﹒５９仙，每股攤薄盈利２３﹒７２仙，
派中期息每股８仙。
　　期內，營業額９﹒１３億元，升５７％；毛利４﹒８７億元，升９０％。
　　截止過戶日期１０月１５日至１７日，派息日１０月２５日。（ｔｓ）

大家睇下, 做9億生意毛利有成4.8億, 真係賣一間賺一間, 講緊的是賣樓唔係賣魚蛋喎, 你話經濟好地產更好!!! 仲未計賺埋個商場/車位/未來每月的管理費呢d無形利潤呢?!

至於香港地產股, 計法原則亦差不多, 只不過是香港地價貴, 數字上會有所差別而已, 但起一個幾萬尺豪宅, 或者只是四五千的平民樓, 除非地下是容洞, 否則的話建築成本大家都是差不多, 只要將市價減去建築成本就知該股未來所有土地售出後的估值了.

以地鐵為例, 與九鐵合併後後樓面建築面積即達3500幾萬尺, 再發水10%計, 以地鐵上蓋物業新樓@$6000/尺, 減去九鐵收購價78億, 再減計建築成本@$1200/尺, 樓價已值1770億!!! 同其他地產股一樣, 仲未計賺左個商埸租金, 管理費等軟件收入...而家市值只有1530億...真真正正大折讓!!!

以上方法, 看似兒戲, 但實際上好多fund佬其實都係類似計法, 唔係你睇點解佢地會插旗落去, 唔怕中國"地大勿搏"呀?!

計完中國及香港地產股的估價, 再講下酒店股的估值, 比中國地產股更簡單:

擁有房間數目, 根據所屬星級一般日租, x 365日 x 80%使用率 / 8%回報就是.

以錦江(2006)為例, 2萬間房, 當所有酒店都是廉價房$150/日計:

20,000 x $150 x 365日 x 80%使用率 / 8%回報 = 估值$100億.
所以現價53億市值真是超值.

(補充: 再簡單些以房間出租收入 / 8%回報都可以估值.)

406有利為例, 最近賣了快捷假日酒店酒店收15.8億, 料獲利７億元. 買家點解會咁重手? 佢條數又係點計呢? 快捷假日酒店有269間房, 根據2007年12月每日房租平均約$1200-(不計聖誕), 估值都要約12億, 看似少於人地的買入價, 但不要忘記在下計法是以8%N.P.回報, 但今時今日減息潮下, 銀行活期都只得4.x%, 意味著買家少於8%回報都仍肯投資!